телефон для постоянных клиентов 8 800 200 8888
Для потенциальных клиентов 8 9213255568

Можно ли зарегистрировать право собственности на…

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация права собственности на здание удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2, ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон N 122-ФЗ)).
Гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимого имущества. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из приведенной нормы следует, что объект недвижимости — это индивидуально-определенная вещь с определенными техническими характеристиками (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.2005 N Ф08-2932/06).

Общероссийским Классификатором основных фондов (далее — Классификатор), утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 N 359, а также постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" площадки производственные с покрытиями и без покрытий отнесены к сооружениям. В свою очередь, сооружения, как следует из положений ГК РФ, могут относиться к недвижимым вещам. Данное обстоятельство является одним из оснований, позволяющих судам признавать самостоятельными объектами недвижимости заасфальтированные площадки или асфальтовое покрытие земельных участков.
Так, ФАС Московского округа пришел к выводу, что асфальтовое покрытие площадью 13 600 кв.м., представляющее собой площадку со специальным покрытием для хранения соли, является недвижимым имуществом, так как согласно Классификатору площадки производственные относятся к сооружениям и в соответствии со ст. 130 ГК РФ являются недвижимым имуществом (постановление ФАС Московского округа от 23.10.2001N КГ-А40/5997-01). На том же основании ФАС Северо-Западного округа признал недвижимым имуществом асфальтовое покрытие с металлическим ограждением, являющееся специальной площадкой для стоянки автотранспортных средств и используемое в производственной деятельности (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2003 N А56-20324/02).

Однако устройство асфальтового покрытия на земельном участке само по себе не влечет возникновения самостоятельного объекта недвижимости. В тех случаях, когда асфальтовое покрытие является элементом благоустройства, по сути не изменяющим целевое предназначение земельного участка, и не связано с созданием объекта капитального строительства, суд отказывает в признании такого покрытия самостоятельным объектом недвижимости (см., например, решения Арбитражного суда Красноярского края от 20.112006 N А33-16084/2006 и Арбитражного суда Еврейской автономной области от 13.12.2007 N А16-1094/2007-4; постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.10.2006 N А33-11670/2006-Ф02-5647/06-С2 и ФАС Центрального округа от 13.11.2009 N А09-7061/2008 (Ф10-4917/09)).
В большинстве случаев асфальтовое либо иное покрытие (замощение) признается судами не отвечающим признакам недвижимости. Так, в постановлении от 16.12.2008 N А12-7360/08 ФАС Поволжского округа, рассматривая вопрос о правомерности государственной регистрации права на замощение, произведенное на территории открытой стоянки, указал, что названное замощение не может быть в силу ст. 130 ГК РФ отнесено к недвижимому имуществу, поскольку не отвечает установленным законом признакам недвижимости. Судом было отмечено, что асфальтовое и иное покрытие не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Схожие выводы изложены в решении Арбитражного суда Еврейской автономной области от 13.12.2007 N А16-1094/2007-4.
Таким образом, решение вопроса о необходимости регистрации прав на такое имущество, как асфальтовое покрытие привокзальной площади, зависит от конкретных обстоятельств, в том числе назначения и характеристик этого имущества. Если асфальтовое покрытие не соответствует признакам недвижимости, то, соответственно, права на такое имущество не подлежат государственной регистрации.
Аналогичным образом должен решаться вопрос об отнесении к недвижимости и необходимости государственной регистрации прав на иные сооружения, в том числе и такие, как железнодорожные платформы. Как правило железнодорожные платформы по своим характеристикам соответствуют признакам недвижимого имущества, и права на такие объекты подлежат государственной регистрации (см. например, определение ВАС РФ от 19.06.2009 N 7144/09, постановление ФАС Поволжского округа от 15.04.2008 N А55-16351/02). Однако в зависимости от технических характеристик такого сооружения оно может и не отвечать признакам недвижимости. Сказанное необходимо учитывать при решении вопроса о необходимости регистрации прав на указанные в вопросе объекты.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона N 122-ФЗ).
При осуществлении государственной регистрации прав на созданный объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой (п. 6 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 N 113).
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, а также на строительство, реконструкцию объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других) (часть 17 ст. 51 ГрК РФ).
Основания для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, установлены в п. 1 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ (п. 3 ст. 17 Закона N 122-ФЗ).
Для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, в регистрирующий орган необходимо предоставить:
— документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а именно декларацию о таком объекте недвижимого имущества (см. п. 3 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ, приказ Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества");
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ).
Если же на строительство объектов необходимо было получить разрешение, то права на недвижимое имущество в рассматриваемом случае будут признаваться юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, как возникшие до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (см. п. 1 ст. 6 Закона 122-ФЗ).
Кроме того, государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества (п. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ).
Возникшие до вступления в силу Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество могут подтверждаться различными документами, например:
— регистрационной записью БТИ (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.05.2007 N А79-4425/2006);
— планом приватизации (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2007 N Ф09-7047/07-С6);
— договорами, заключенными до вступления в силу Закона 122-ФЗ (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2006 N А56-80/04);
— актами ввода в эксплуатацию (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2008 N А66-5774/2007).
Однако кадастровый или технический паспорт сами по себе не являются документами, подтверждающими наличие права собственности на объект недвижимости (см. например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 22.01.2010 N Ф03-8355/2009, ФАС Уральского округа от 03.11.2009 N Ф09-7174/09-С6).
Отсутствие же правоустанавливающих документов является основанием для отказа в регистрации прав на недвижимость (см., например, постановления ФАС Московского округа от 09.09.2009 N КГ-А40/8646-09, ФАС Поволжского округа от 14.11.2008 N А55-2802/08, ФАС Северо-Кавказского округа от 05.06.2008 N Ф08-3081/2008, Решение АС Красноярского края от 20.02.2009 N А33-12691/2008).

Созданный в отсутствие разрешения на строительство объект капитального строительства, для возведения которого в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности необходимо получение такого разрешения, признается самовольной постройкой. По общему правилу право собственности на самовольную постройку зарегистрировано быть не может, и такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Исключения из этого правила установлены п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в установленных законом случаях — в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Таким образом, возможностью узаконить свое право на постройку, возведенную без разрешения на строительство, обладает только лицо, в собственности (пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании) которого находится земельный участок под самовольной постройкой. Лица, пользующиеся земельным участком на основании договора аренды, в соответствии с действующим законодательством не входят в круг лиц, за которыми может быть признано право собственности на самовольно возведенные постройки.
Такой вывод в большинстве случаев находит подтверждение в правоприменительной практике (см., например, определения ВАС РФ от 28.10.2008 N 14189/08; от 10.10.2008 N 12478/08; постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.01.2007 N А78-4142/2006-С1-3/155-Ф02-7132/06-С2; ФАС Волго-Вятского округа от 13.06.2007 N А39-3898/2006-368/16, ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.05.2007 N А33-7057/2005-Ф02-2345/2007, ФАС Дальневосточного округа от 08.07.2008 N Ф03-А51/08-1/1598).
Кроме того, в силу абзаца второго п. 3 ст. 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольно возведенную постройку необходимо, чтобы сохранение этой постройки не нарушало права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 24.07.2008 N А14-6434-2006/320-30, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.05.2006 N А78-7150/2005-С1-3/73-Ф02-1831/06-С2).
При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.01.2009 N А32-7830/2008-36/110).
Следует отметить, что в некоторых случаях суды с учетом конкретных обстоятельств считают возможным признание права собственности на самовольную постройку за арендаторами земельных участков, на которых на которых эта самовольная постройка возведена. Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2008 N Ф08-2439/2008 суд отмечает, что в прежней редакции ст. 222 ГК РФ (до внесения в эту статью изменений Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ) предусматривала также возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившем строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка. Исключение из ст. 222 ГК РФ данного положения, по мнению суда, не свидетельствует о невозможности признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившим строительство без необходимых разрешений. Определением ВАС РФ от 17.09.2008 N 7485/07 указанный довод был признан не противоречащим нормам действующего гражданского и земельного законодательства (см. также постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2007 N Ф08-4430/07, ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2007 N Ф03-А73/07-1/1705, ФАС Поволжского округа от 05.06.2007 N А55-17038/2006 и др.).
В постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 07.08.2008 N Ф08-4177/2008; от 23.07.2008 N Ф08-4176/2008; от 07.05.2008 N Ф08-2439/2008; от 14.04.2008 N Ф08-1118/2008 суд пришел к выводу, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за арендатором земельного участка, но при условии, что целевое назначение земельного участка предусматривает строительство данного объекта недвижимости.
Если же земельный участок предоставлен в аренду для иных целей, право собственности на возведенную на нем самовольную постройку признано быть не может (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.12.2008 N Ф08-7425/2008).
Учитывая распространенность в судебной практике такого подхода, нельзя полностью исключить возможность признания за арендатором земельного участка права собственности на самовольно возведенную им на арендуемом участке постройку в судебном порядке. Однако наиболее обоснованной представляется позиция, в соответствии с которой за арендатором земельного участка такое право признано быть не может. Установленный п. 3 ст. 222 ГК РФ перечень лиц, за которыми может быть признано право собственности на самовольную постройку, является исчерпывающим, поэтому не включенные в него лица, на наш взгляд, не могут приобрести право собственности на самовольно возведенную ими постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (см. п. 26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Бесплатный доступ к системе Гарант на 3 дня

Получите бесплатный доступ, чтобы оценить все преимущества системы Гарант

×